Покупать земельный участок без его тщательного обследования можно разве что на Луне, и то только потому, что там никто и ничего строить не будет. Но наш земной участок, приобретаемый под застройку, не должен преподносить «сюрпризы» своим хозяевам. Иногда, во время возведения дома можно столкнуться такими проблемами, которые могут значительно увеличить стоимость строительства, и даже сделать его невозможным.
Чтобы избежать подобных неприятностей, подходить к приобретению участка необходимо основательно и всесторонне. Это означает, что участок нужно исследовать визуально, технически и документально.
Визуальный осмотр участка – наиболее простой этап исследования. Следует обратить внимание на его форму и уточнить площадь. Минимальной площадью для постройки дома (120-150 м²) считается 10 соток. Если меньше, то будет тесновато. Уже для усадьбы, где предполагаются вспомогательные постройки, потребуется участок площадью 1000-2000 м²; для поместья и того больше.
Традиционные 6 соток, которые стали мерилом стандартного земельного надела под индивидуальную застройку еще в советские времена, не позволяют разместить на участке гостевой домик или разбить приличный сад, – места не хватит. Минимальным соотношением между совокупным пятном застройки и озелененным ландшафтом специалисты считают 50/50. В идеале ландшафта должно быть больше.
Что касается формы участка, то она тем лучше, чем ближе к квадрату. Наименее выгодны для удобства строительства и жизни узкие, вытянутые в длину участки, которые не оставляют выбора для ориентации дома. С узкими участками чаще всего сталкиваются те, кто ищет землю в деревенской местности. В коттеджных поселках наделы нарезаны в основном на участки по форме близкие к квадрату. Правда, иногда случается так, что собственник стандартного участка делит его на два, чтобы позже продать один с выгодой, причем себе он стремиться оставить большую часть, а вторая получается узкой.
В колхозах раньше давали наделы в 30-соток, с таким расчетом, чтобы 20 соток отошли под застройку дома с хозяйственной частью и под разбивку сада, а остальные 10 соток – под картошку или другие «стратегические» культуры. Именно эти картофельные поля сегодня чаще всего и продают. Но они обыкновенно имеют ширину около 15 м и длину до 80 м. На таком участке трудно поставить дом квадратной формы, т.к. в таком случае он фактически упрется стенами в забор. А в соответствии со СНиП 30-02-97 расстояние от стены дома до соседского забора должно быть не менее 3 м. Имеет значение и расстояние до соседского дома. Например, между деревянными домами по требованиям пожарной безопасности должно быть не менее 15 метров. Не достаточно удобными являются наделы треугольной и трапециевидной формы, но все же они лучше узких.
Визуально оценивают и рельеф участка, от которого зависит проект будущего дома и стоимость строительства. Основной показатель – угол наклона участка, определяемый как отношение разности высот крайних точек местности к расстоянию между ними по горизонтали. В триганометрии это называется тангенсом угла, но данная ситуация больше относится к геодезии, а там углы наклона местности измеряются в долях или процентах. Рассмотрим это на примере. Уклон местности равный 10% означает, что при расстоянии 100 м между точками по горизонтали перепад высот составит 10 метров.
Участки с уклоном до 3% называются условно ровными; 3-8% – с малым уклоном; 8-20% – со средним уклоном; более 20% – с крутым уклоном.
С точки зрения строительства лучшими являются ровные участки. При этом выгоднее, чтобы при наличии минимального уклона, он был в южную сторону, – так участок получит больше тепла. Кроме того, участок с уклоном до 3% является единственно приемлемым для типового проекта.
Если участок имеет небольшой уклон (3-8%), то можно выровнять площадку под застройку подсыпкой грунта со стороны склона, либо врезать часть дома в склон.
На средних и крутых уклонах можно строить только по индивидуальному проекту. Строительство обойдется дороже, чем на ровном участке. Добавят расходов сооружение подпорных стен и других укрепляющих конструкций. Одним словом дом на склоне – это дорого. Хотя, при талантливой работе архитектора дом на склоне может стать даже более привлекательным, чем на ровном участке. Однако в любом случае, нужно рассчитывать на удвоение или даже утроение затрат на стройку.
Особенности участка и строительство
После визуального осмотра участка, необходимо навести справки в районном отделе архитектуры, насчет особых требований к участку застройки (ограничение высоты здания, наличие «красной линии» застройки и т.д.). Для узкого участка наличие «красной линии» будет означать окончательное лишение выбора расположения дома на участке. Если участок лесистый, то нужно узнать, каковы правила вырубки деревьев на нем. Следует также обратиться в Департамент земельных ресурсов за выпиской из кадастрового плана, где отмечены отягощения участков подземными или надземными коммуникациями.
Если участок находится в водоохраной зоне, то строительство на нем будет иметь некоторые технические сложности. Прежде всего, необходимо выяснить состояние береговой части, установить сезонные колебания уровня воды, а также исследовать местность на предмет оползней и подтоплений. Проблемы могут возникнуть в СЭС, которая часто отказывает в разрешении на устройство локальных очистных сооружений. Все это нужно знать заранее, т.к. в случае неполучения разрешения стоки нужно будет делить на фекальные и сырые. Очевидно, что жизнь у воды тоже имеет свои сложности, поэтому подходить к покупке участка в водоохраной зоне нужно предельно внимательно.
Еще одна обязательная инстанция – районная электросеть. Если участок не электрифицирован, то нужно узнать ориентировочную стоимость подключения, и на какую максимальную мощность можно рассчитывать. Загородному дому площадью 120-150 м² потребуется не меньше 5 кВт электроэнергии при наличии газового котла, и не меньше 10 кВт при без такового.
Не стоит, увидев проходящую рядом линию полагать, что к ней можно будет свободно подключиться. Вероятно да, но может случиться так, что линия будет предельно загружена. Так часто бывает в старых поселках и деревнях, которые разрастаются. Увеличение возможностей местного трансформатора – дело недешевое. Каждый дополнительный киловатт мощности обойдется в 30-45 тыс. рублей, а новый трансформатор стоит 1 млн. рублей. В складчину его еще можно потянуть, но вот в одиночку – под большим вопросом.
В качестве альтернативы можно рассматривать вариант автономной дизельной электростанции, ветрогенераор и солнечные батареи, но это тоже удовольствие не из дешевых. Выгоднее подыскать более удобный участок.
При наличии в округе газовой магистрали нужно справиться у курирующей потребление газа организации о возможности газификации участка. Если по близости не проходит газовая магистраль, то можно рассмотреть вариант с газгольдером (емкость со сжиженным газом). Определиться с этим тоже нужно заранее.
Как правило, люди, подыскивающие загородный участок, рассчитывают на такие блага, как чистый воздух и воду, тишину и спокойствие. Поэтому совсем нелишне разведать экологическую обстановку и определить возможную шумовую нагрузку местности. К примеру, если участок находится рядом с проселочной дорогой, то не исключено, что в период посевной и жатвы по ней будет день и ночь громыхать тяжелая техника. Кроме того, в сельскую местность теперь все чаще выносят производственные мощности, соседство с которыми отразится не в лучшую сторону. Однако, даже благоприятная экологическая обстановка на текущий момент, не означает, что она останется таковой и в дальнейшем. Узнать о планах развития территории можно уполномоченных органах исполнительной власти. Не исключено, что продажа данного участка вызвана именно ожидаемыми изменениями на плане района, например, прокладкой в ближайшее десятилетие федеральной трассы и т.д.
Но и полная изоляция не на руку застройщикам. Очень важно, чтобы к участку вела дорога с асфальтным покрытием. Если это грунтовая проселочная дорога, то нужно быть готовым к тому, что полгода по ней можно будет пробраться только на настоящем внедорожнике. При этом желательно иметь в телефоне номер местного тракториста.
Прокладка одного метра асфальтной дороги обойдется как минимум в 10 тыс. рублей. Отсюда можно подсчитать, во сколько обойдется нормальный подъездной путь от ворот до ближайшей дороги.
Необходимо узнать, как организован вывоз мусора, поскольку его самостоятельная утилизация влетит в копеечку. За год средний коттедж производит около 5 м³ бытового мусора, который нужно будет куда-то девать. Складировать его на участке очень неудобно, а вывозить небольшими порциями хлопотно и невыгодно экономически.
Наконец, необходимо определить местоположение объектов инфраструктуры. Прежде всего, интересует больница или медпункт, продовольственный и хозяйственный магазины, почта, отделение полиции, детские воспитательные учреждения. Уже, исходя из всех перечисленный условий, определяется коммерческая ценность того или иного участка и целесообразность его покупки.
Автор текста: М. Тамилин
