Приватизация придомовой территории

Придомовой земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, может быть приватизирован. Это даст возможность распоряжаться им на свое усмотрение, например, построить детскую площадку или официальную автостоянку.

Жители многоквартирного дома после приватизации придомовой территории могут самостоятельно принимать решение о ее благоустройстве. В то же время после приватизации собственникам квартир дома придется оплачивать пропорционально своим долям расходы на содержание имущества, расположенного на участке.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений многоквартирного дома имеют право стать совладельцами земли, на которой расположен дом и прочие постройки в составе объекта недвижимого имущества.

Что входит в понятие придомовая территория? Под придомовой территорией подразумевается участок, предназначенный для обслуживания жилого здания и различных сооружений, связанных с ним технически или в хозяйственном плане. К таким сооружениям относятся электрические подстанции, котельные, водокачки, гаражи, дворницкие и т.п.

Один и тот же участок может находиться в распоряжении сразу нескольких домов согласно общим правилам. Такой участок соответственно принадлежит этим домам. Он не может относиться только к части квартир, отдельно взятому подъезду или этажу, каким бы большим не был многоквартирный дом. На основании общего решения участок может быть обнесен забором. Однако это не означает, что жильцы других домов лишаются доступа к этой территории, несмотря на то, что в планово-проектных документах придомовой участок действительно будет зафиксирован.

Придомовые территории планируются с учетом различных требований, в частности, санитарно-гигиенических, социальных, эстетических, градостроительных, противопожарных и т.д. Существуют специальные строительные нормативные акты, определяющие размеры придомового участка и учитывающие фактическую площадь, застройку квартала или микрорайона.

К придомовой территории могут относиться площади, отведенные под застройку дома, отмостка зданий, проезды, тротуары, а также детские или спортивные площадки, парковки и прочие социальные компоненты.

В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного Кодекса РФ участки общего пользования не могут перейти в собственность владельцев жилья в многоквартирных домах. К землям общего пользования относятся скверы, проезды, инженерные коммуникации, кабельные и прочие сети. Они относятся к собственности муниципального образования и не подлежат отчуждению.

Правовой статус придомовой территории

Придомовая территория далеко не всегда сразу передается в собственность владельцам квартир в многоквартирных домах. Для этого, как минимум, участок под домом должен быть сформированным и уже пребывать на кадастровом учете. До тех пор, пока не будут выполнены эти два юридических требования, придомовая территория будет находиться в муниципальной собственности.

Право использования территории для жильцов означает и ряд обязанностей по ее благоустройству и содержанию. Как правило, все услуги по содержанию оказывает управляющая компания. Согласно условиям договора ТСЖ вправе проверять качество и объемы работ, а также их своевременность и периодичность. Иными словами ТСЖ контролирует выполнение работ по содержанию общего имущества, и в случае невыполнения обращается к руководителю управляющей компании с претензиями. Собственники, в случае неудовлетворительной работы управляющей компании, имеют право отказаться от ее услуг или потребовать перерасчета взимаемой платы. Если обнаружено ненадлежащее качество выполненных работ, уполномоченные ТСЖ составляют акт, который прилагается к заявлению, направляемому в управляющую компанию не позднее 6-месячного срока. Необходимо, чтобы это заявление было обязательно зарегистрировано в книге входящей документации управляющей компании.

Неприватизированной придомовой территорией пользоваться запрещается. Ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрен штраф за использование неоформленного земельного участка в размере 5-10 МРОТ.

Границы придомовой территории

Инициация оформления придомовой территории для ее дальнейшей постановки на кадастровый учет может быть осуществлена по заявлению даже одного из собственников. Формированием участка под многоквартирным домом занимаются органы местного самоуправления. В случаях, когда технические регламенты по организации территории, ее проектированию, размещению, эксплуатации зданий, сооружений и строений не приняты, то границы земельных участков устанавливаются в ходе подготовки проектов планировки и межевания. Эти проекты утверждаются главой местной муниципальной администрации после публичных слушаний.

Согласно общему правилу границы участков, включающих все объекты недвижимого имущества, проводятся по, так называемым «красным линиям», а также по естественным границам, рубежам смежных участков; по периметру отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций и иным межам, предусмотренным требованиями градостроительных норм.

Объекты общего пользования могут быть переданы в собственность владельцев помещений в многоквартирном доме, но при условии сохранения права пользования этими объектами другими жильцами. К таким объектам относятся, например, детские и спортивные площадки, скверы, беседки и прочие сооружения.

Приказом Минземстроя РФ утверждена методика расчета нормативных размеров земельных участков. Но на практике данный расчет продиктован, прежде всего, существующей застройкой и прочими условиями местности. Учитывается также общая площадь помещений многоквартирного дома и удельный показатель земельной площади на 1 м². На данный показатель в свою очередь влияет этажность здания. Границы придомовой территории (фактические) зафиксированы в техпаспорте здания.

В случаях, когда площадь земельного участка оказывается меньше нормативной, границы определяются по факту, если данную площадь нельзя увеличить за счет смежных участков. Случается и так, что площадь придомовой территории превышает нормативную, – тогда она может быть передана собственникам квартир в постоянное или временное пользование на возмездной основе. При этом она не может являться самостоятельным объектом.

Согласие собственников на приватизацию

Процедура приватизации предполагает согласие всех собственников жилья. Согласно жилищному кодексу РФ инициировать проведение общего собрания может любой член товарищества. Время проведения и способ оповещения устанавливается в соответствии с уставом конкретного ТСЖ. Решения на этом собрании, как правило, принимаются простым большинством. Для этого в голосовании должны участвовать собственники (или их представители), обладающие половиной голосов от общего количества плюс один голос. На практике обеспечить кворум ТСЖ достаточно сложно. Если кворума нет, то правление ТСЖ прибегает к заочной форме голосования, которая осуществляется в процессе поквартирного обхода. Протокол собрания при этом должен иметь пометку о том, что опрос проводился заочно.

Для приватизации придомовой территории понадобятся следующие документы:

• заявление уполномоченного лица о формировании участка;
•  схема распределения долей на общее имущество;
•  копии уведомлений о проведении собрания и лист регистрации собственников (представителей собственников), принимавших участие в собрании;
•  доверенности представителей собственников;
•  решение владельцев квартир о формировании участка в письменном виде;
•  протокол общего собрания о формировании участка.

На том же собрании следует принять об изменении назначения ряда территорий, если участок уже прошел процедуру межевания. То есть можно осуществлять перепланировку участка, например, забрав какую-то часть газона под спортивную площадку или наоборот.

Заявление о формировании участка подается уполномоченным лицом в органы государственной власти.

Заключительный этап приватизации

После формирования участка и его постановки на кадастровый учет, местное самоуправление принимает решение о его передаче в общую долевую собственность. Но фактически органы не дают разрешения, а только фиксируют факт передачи земельного участка в собственность владельцев квартир.

Регистрация права общей долевой собственности необходима еще и затем, чтобы этим правом не воспользовались другие люди. Для регистрации уполномоченное лицо должно обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы. Регистрационная запись вносится в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок).

Для регистрации понадобится следующий список документов:

•  заявление о регистрации права общей долевой собственности;
•  технический паспорт дома;
•  доверенности на представителей собственников или иные документы, подтверждающие полномочия;
•  данные о собственниках и принадлежащих им помещениях;
•  правоустанавливающие документы на общее недв. имущество.