Согласование перепланировки квартиры

В ходе ремонта многие из нас хотят улучшить планировку своей квартиры, путем изменения внутренних перегородок, переноса инженерных сетей, сантехники и другого оборудования. Однако многое из этого потребует также и внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Сегодня основным документом в сфере переустройства жилья является Постановление Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.2011, вступивший в силу с 01 декабря 2011 г. Документ состоит из трех разделов:

•  требования к переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах; 
•  административный регламент по предоставлению государственной услуги; 
•  требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах. 

Первый раздел (Приложение 1 к Постановлению №508-ПП) определяет перечень подлежащего согласованию и перечень категорически неподлежащих разрешению действий (п. 11).

Приложение 2 включает в себя Регламент, описывающий порядок оказания госуслуг по согласованию и перепланировке. В Регламенте указан порядок подачи заявлений на согласование, процедуры, сроки их рассмотрения и удовлетворения, а также причины отказа в разрешении на согласование перепланировки. Данное приложение также содержит образцы документов, применяемых в соответствии с Регламентом.

Приложение 3 излагает требования к содержанию проекта перепланировки. В Приложении 4 сказано о порядке осуществления контроля над работами по перепланировке, в частности, о процедурах, связанных с обеспечением фактического соответствия выполняемых работ решению о согласовании перепланировке и проекту.

На практике новое законодательство позволяют производить некоторые изменения в планировке без предварительного разрешения, чего нельзя было делать раньше. Речь идет некоторых видах работ, которые не затрагивают элементы жилища, не отображаемые на планах БТИ. Эти действия не относятся ни к перепланировке, ни к переустройству.

Разрешения теперь не нужно получать на установку наружных блоков кондиционеров, антенн и других технических средств, при условии, что речь не идет о зданиях, не относящихся к объектам культурного наследия. Без официального разрешения можно переставлять электроплиты, отопительные и газовые приборы в пределах помещения кухни. Однако с одной оговоркой, касающейся газовых приборов: не разрешается прокладывать или удлинять имеющиеся газовые подводящие сети. Если изменения выходят за эти рамки, то необходимо обращаться к газовщикам, которые имеют право на выполнения данного вида работ.

Некоторые действия потребуют согласования с управляющей компанией, например, при замене старого чугунного радиатора новым биметаллическим или другим с равноценным техническим устройством. Такое согласование требуется и при переносе радиаторов (в т.ч. полотенцесушителей) в другое место. В противном случае заказчик рискует нарушить корректное функционирование системы отопления и ГВС.

Все изменения, требующие обязательного согласования с управляющей компанией или жилищной инспекцией, можно поделить на те, которые необходимо согласовывать до проводимых работ, и те, согласование которых допускается постфактум.

Постсогласовавнием можно узаконить следующие изменения:

•  перенесение существующих сантехнических приборов в пределах помещений, где они предусмотрены техпаспортом; 
•  ликвидация дверных проемов в несущих перегородках; 
•  возведение перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия свыше допустимого; 
•  полную или частичную разборку ненесущих перегородок внутри квартиры. 

Однако согласование постфактум, кроме своих преимуществ, имеет и недостатки. Например, при переноске сантехнических приборов, следует учитывать нормативы крепления труб к стенам. Так, если трубы будут прокладываться вдоль межквартирной стены, то крепить их разрешается только при условии, что эта стена выполнена кирпичной кладкой толщиной не менее 38 см, и при соблюдении нормативных требований к звуко- и виброизоляции. Так же неосмотрительно можно возвести перегородку на перекрытии, которое не рассчитано на дополнительную нагрузку; либо установить вместо обычной ванной – джакузи, вес которой гораздо больше. В том или ином случае при согласовании постфактум возникнут проблемы, поэтому лучше всего согласовывать до начала проведения работ. Нюансов действительно много, да и нормативы могут меняться. К примеру, объединить кухню с гостиной закон вроде бы не запрещает. Однако если вы решите убрать кухонную дверь, расширив проем, то тем самым сделаете невозможным эксплуатацию газовой плиты, поскольку последняя может быть установлена только в помещениях с дверью.

Но бывают ситуации, когда сами обстоятельства заставляют действовать сейчас, а согласовывать потом. В таком случае можно посоветовать следующее. Если после ознакомлением с действующим законодательством, касающимся перепланировки и переустройства, имеются сомнения, то руководствоваться нужно, исходя из того, что работы должны причинять ущерб конструктивной надежности здания в целом или его части. Когда этот принцип выдержан, то проблем с узакониванием быть не должно. Регистрацию выполняют специалисты БТИ, которые наносят на поэтажный план квартиры метки красным цветом, обозначающие все перепланировки и переустройства. Далее «Мосжилинспекция» предоставляет акт о завершенном переустройстве или перепланировке помещения в многоквартирном доме. На основании данного акта в БТИ выполнят новые поэтажные планы (техпаспорт). Если же работы выполнены с нарушениями, то заявитель получит отказ.

В согласовании до начала перепланировки и переустройства в обязательном порядке нуждаются работы, связанные с безопасностью граждан и возможным нарушением конструктивной надежности здания. Эти работы осуществляются только при наличии проекта. К ним относится:

•  установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей; 
•  установка бытовых электроплит взамен газовых; 
•  установки или замена дополнительного оборудования с увеличением энерго-, водопотребления; 
•  устройство и перенос уборных и ванных комнат; 
•  демонтаж перегородок, выполнение проема в перегородках, ограждающих газифицированные помещения; 
•  создание проемов в перекрытиях с сооружением внутренних лестниц; 
•  устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках; 
•  возведение несущих стен; 
•  устройство или изменение конструкций перекрытий, производимые в порядке ремонта или замены существующих; 
•  заделка самовольно созданных проемов в несущих стенах и перекрытиях; 
•  строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению их конструкции; 
•  объединение лоджий с помещениями; 
•  полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия; 
•  возведение перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на ж/б перекрытия (материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м²) в многоквартирных домах; 
•  возведение перегородок в домах с деревянными перекрытиями; 
•  устройство лоджий и террас на первых этажах. 

Объединение с лоджией

В Постановлении №508-ПП разрешаются согласованно присоединять лоджию, но о том, как именно это делать, не сказано. Для граждан без юридической подготовки это означает, что узаконить такую перепланировку самостоятельно буде очень сложно. Например, в Подмосковье узаконить присоединение лоджии гораздо проще. Для этого достаточно подкрепить такую перепланировку теплотехническим расчетом. В самой Москве этого уже сделать не получится, поскольку согласующие организации не позволят увеличить «паспортную» отапливаемую площадь. Присоединяя лоджию, мы, таким образом, увеличиваем жилплощадь на несколько квадратных метров, и для ее отопления понадобится соответственно увеличить мощность радиаторов. Если таким образом поступят все жильцы, то котельная не справится с выросшей нагрузкой.

Присоединение лоджии к помещению подразумевает демонтаж окна и подоконной части стены. Для этого сначала лоджию остекляют двухкамерными стеклопакетами, затем, демонтируют окно балконного блока и переносят радиатор отопления на смежную стенку. Выносить радиатор на лоджию не разрешается. На завершающем этапе реконструкции поднимают пол лоджии и выполняют утепление пола, стен и потолка. Однако «Мосжилинспекция» может дать добро только, если между лоджией и помещением установлено французское окно. Правда, некоторые юридические компании в Москве берутся согласовать присоединение лоджии без устройства французского окна. Цену за свои услуги выставляют порядка 120 тыс. рублей.

Но, несмотря на суммы гонораров, ускорить процесс согласования невозможно. Для каждой инстанции законом определены сроки выполнения работ.