Появление коттеджных поселков в пригороде стало обычной стадией развития мегаполиса. Одни из них уже успели наладить инфраструктуру, другие находятся в процессе. Однако случившийся финансовый кризис не мог не затронуть планы застройщиков. Как же сегодня обстоят дела на рынке загородной недвижимости?
В середине 90-х годов началась активная миграция городских жителей в пригород. Возникал так называемый "эффект бублика", когда основная застройка приходилась на окраины города. Желающих поменять суетливое существование на непосредственную близость к природе, которая начиналась сразу за пределами городской черты, стало толчком для массового строительства коттеджных городков. К тому же, цена городских апартаментов сравнялась со стоимостью загородного дома, что и стало решающим аргументом в пользу частного сектора.
«Первым поселенцам» загородного жилья была дана полная свобода действий. Строительство и проектирование дома оказывалось делом практически личным. Следует заметить, что площадь земельного участка не могла превышать шести соток. В таких условиях, городок был перенасыщен разноплановыми строениями, зачастую нефункциональными.
Научившись на прошлых ошибках, коттеджные городки строятся в соответствии с заранее продуманной концепцией. В нее входит соблюдение единого архитектурного стиля, наличие службы безопасности, развитая инфраструктура. Помимо внешнего комфорта, подобные места жительства создаются людьми одного социального статуса, что формирует удобную жизненную среду.
Потенциальные покупатели загородных коттеджей
Не так давно загородный дом могли себе позволить лишь представители власти и успешные бизнесмены. Сейчас же это
удовольствие по карману и среднему классу. Данный сегмент покупателей делает ставку не на престиж застройки и уникальность архитектуры, а на практичность и удобство жилья, наличие коммуникаций и транспортную доступность.
Люди со средним достатком не гонятся за большой площадью и многоэтажностью, не желают тратить деньги на «неоправданные» гектары. Но коттеджные городки эконом-класса встречаются чрезвычайно редко. Всему виной финансовый кризис и крупномасштабность заявленных проектов, на реализацию которых помимо больших финансовых вложений необходимо потратить не менее 5 лет на строительство. По этим причинам массовое появление экономных коттеджей планируется после 2012 года.
Возраст покупателя, желающего переехать за город, явно снизился. Если раньше основными клиентами были 40-45-ти летние мужчины, желающие воплотить в жизнь свои амбиции и мечты о большом доме, то теперь – это молодые клиенты 27-40 лет. Зачастую, они женаты и имеют нескольких детей, работают топ - менеджерами, бизнесменами или чиновниками. Холостяки же очень редко задаются целью переезжать из шумных городов.
Основными критериями выбора загородного жилья являются личный финансовый доход, этап реализации проекта, транспортная доступность и качество дороги в целом.
Все чаще загородный коттедж приобретается, как объект для инвестиций – выгодное капиталовложение. Число таких покупателей пока не превышает 25-30%. Преобладающее большинство все-таки предпочитают сами жить в доме. Это подтверждает тот факт, что загородная недвижимость в первую очередь является местом жительства, а лишь затем – удачным инвестиционным проектом.
Виды коттеджных городков
Коттеджные городки в Московской области можно разделить на два вида. Первый – поселение с одним планом застройки и готовым набором проектов. Обычно, городки этого вида застраиваются одной компанией-дивелоперов. Желающий может вложить деньги в недвижимость, которая находится на любой стадии готовности – разработки проекта или сдача уже готовых домов.
Другой вид коттеджных поселков дает инвестору право самостоятельного строительства по типовым проектам. Девелопер проводит только подводку коммуникаций и разметку земельного надела.
В зависимости от удаленности мегаполиса, площади коттеджей, месторасположения, стоимости и уровня инфраструктуры, эксперты рынка недвижимости выделяют городки элит-, бизнес- и эконом-класса. Эта классификация является, конечно, условной. Мало того, что поселки способны вместить в себя жилье все трех классов, в их структуру также может входить таунхаус.
Таунхаус – это еще один вид недорогой недвижимости, которая состоит из сблокированных коттеджей площадью по 100-300 м.кв. Помимо жилой площади, вы приобретаете земельный участок 2-6 соток.
Процентное соотношение на спрос загородных коттеджей выглядит следующим образом:
- таунхаус – 13% предложений коттеджной недвижимости;
- эконом-класс – 23% с учетом заявленных, но не реализованных проектов;
- бизнес-класс – 27%;
- элит-клас – 37% наибольшая часть предложений.
Стоит учесть и тот факт, что класс проектов в элит-классе при строительстве может снижаться до «бизнес» или «эконом» .
Ассортимент загородной недвижимости
Если вы окончательно решили приобрести новую жилплощадь – не спешите собирать вещи. В большинстве случаев, а это
85%, коттеджи реализуются в состоянии «под отделку» и лишь 10% домов находятся в состоянии «под ключ». Оставшиеся 5% жилья продаются в его первичном виде – коробка без минимальной отделки.
Несколько лет назад вся инфраструктура коттеджных городков состояла из обязательной уборки территории и наличия охраны. Сейчас даже допустимый минимум включает в себя ресторан, магазин, благоустроенную территорию. Но, как правило, в подобных поселках дополнительно размещаются спортивные площадки, аптеки, медпункты, детский сад, школа, шиномантаж. В городках элит-класса можно рассчитывать на приемный пункт химчистки, службу уборки, гостевую автостоянку и теннисный корт.
Но в реальности покупатель не может рассчитывать даже на минимальный комфорт. В отличие от Московских поселков, украинские застройщики не балуют потенциальных инвесторов жизненно важными объектами. Инфраструктура в таких поселках в лучшем случае только строится, а в худшем – ее реализация даже не начиналась. В России же дома не продаются до тех пор, пока не будут полностью готовы основные объекты массового пользования (по крайней мере так было до сегодняшнего дня).
Требования к инфраструктуре коттеджных поселков
В погоне за удобствами, клиент может столкнуться с непредвиденными проблемами. Очевидно, что оснащение коттеджного городка гольф-клубом, крупным спорткомплексом, СПА-центром привлекут внимания людей «со стороны». Таким образом, тишина и уединение, на которое вы так рассчитывали, будут нарушены посторонними. Не стоит рассчитывать на тишину, если в вашем поселке имеется ночной развлекательный комплекс.
Чтобы не перестараться с обустройством инфраструктуры, эксперты рынка загородной недвижимости выделили следующие требования для городков элит- и бизнес-классов:
- развитая инженерная инфраструктура: центральная канализация, техническое и бытовое водоснабжение, трехфазное электропитание каждого коттеджа, газоснабжение, дополнительная фильтрация воды, автоматизированное управление инженерными системами дома, телевидение, Интернет;
- собственная коммунально-эксплуатационная служба: уборка территории, вывоз мусор, служба сервиса и ремонта, уход за водоемами, газонами и местами общего пользования;
- охрана и безопасность: круглосуточное патрулирование и видеонаблюдение, пропускная система въезда в городок, поблизости пожарное депо, сигнализация и датчики для газо-, электро- и водоснабжения;
- транспорт: качественные внутренние и подземные дороги, несколько въездов-выездов из поселка, беговые и велосипедные дорожки, тротуары, общественный транспорт, связывающий поселок с городом;
- социальная и коммерческая инфраструктура для всеобщего пользования жителей: дошкольные и школьные учреждения, спортивные сооружения, аптека, медпункт, гостиница, пункты бытового обслуживания;
- зоны отдыха: детская площадка, парк, беседка, озеро.
Стоимость недвижимости в коттеджном поселке
По информации экспертов, в столичном округе продажи домов ведутся более чем в 40 коттеджных городков. Чуть меньшее
количество не получили всех разрешительных документов и продажа жилплощади планируется начаться через год-полтора.
Следует учесть, что желаемый класс объекта загородной недвижимости и ее цена должны отвечать требованиям комфорта, сервису и качественным характеристикам. Но в реальной жизни не всегда так получается.
Соотношение стоимости домов в коттеджном поселке выглядит приблизительно так:
- 5% - коттеджи до 200.000 у.е.;
- 9% - экстра-элитные дома стоимость выше 1.500.000 у.е.;
- 11% - дома стоимостью от 700.00 у.е. до 900.000 у.е.;
- 14% - дома по цене 900.000 у.е. – 1.500.000 у.е.;
- 28% - коттеджи стоимостью от 400.000 у.е. до 700.000 у.е.;
- 33% - усадьбы ценой 200.000 у.е. – 400.000 у.е.
Риелторы обращают внимание на то, что в нынешнее время на рынке недвижимости преобладают заказы на жилье эконом-класса. Стоимость такого жилья не превышает 350.000 у.е. За последний кризисный год число анонсированных экономичных проектов увеличилось в пять раз. Если еще в прошлом году число малобюджетных проектов не превышало двух, то сейчас это число увеличилось до десяти.
Но не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Например, 100-метровый таунхаус из недорогого строительного материала стоит вам от 217.000 у.е. до 514.000 у.е. На такую же сумму можно приобрести отдельно стоящий дом, гораздо больше по площади.
Быть может, именно по этой причине москвичи не спешат оставить городское жилье. Гораздо резоннее будет приобрести еще одну квартиру на вторичном рынке - сейчас такое жилье более ликвидно.
Автор текста: М. Тамилин
