Покупка готового или недостроенного дома – это, прежде всего, большая покупка. Необходимо понимать, что то, во что вы вкладываете деньги, должно быть надежным и долговечным. В свою очередь любые строительные объекты могут иметь скрытые дефекты. И нередко именно эти дефекты становятся причиной продажи объекта.
Хороший дом, как и хороший подержанный автомобиль, приобрести непросто. По этой причине многие стараются строить сами, однако самостоятельная постройка – еще не гарантия качества. По-настоящему качественное жилье может построить только специалист. Квалификация также понадобится и при оценке приобретаемого объекта недвижимости. На что же нужно обращать внимание при покупке дома?
Многие ошибки строительства проявляются только со временем. Это означает, что визуальная оценка дома, который уже пробыл некоторое время в эксплуатации, пройдет легче, чем совершенно нового. Осторожнее всего необходимо быть с новыми домами, построенными специально на продажу.
Разумно при покупке дома воспользоваться услугами специализированных фирм, занимающихся экспертизой строительных объектов. Свои заключения они делают на основании изученных актов скрытых работ, сертификатов качества используемых материалов, а также на основании собственных исследований элементов строительных конструкций с помощью спецоборудования. Полная оценка технического состояния коттеджа обойдется порядка 30 тыс. руб. Будут ли эти деньги потрачены зря? Наверняка нет, ведь если объект вас устроит, то вы получите исчерпывающую техническую информацию, которая впоследствии может пригодиться при реконструкции или модернизации здания.
В то же время предварительный анализ потенциальной пригодности здания можно провести и, не привлекая специалистов. Прежде чем обращаться к экспертам, необходимо произвести визуальный осмотр, который также учтет удобство расположения дома и его планировку:
- наилучшее время осмотра – весна – когда влажность грунта максимальна;
- общая оценка участка и удобства расположения дома на нем (наличие излишней влаги, удобство подъезда, ориентация жилых помещений по сторонам света);
- изучение планировки;
- осмотр конструкций от чердака до подвала;
- фотосъемка проблемных мест и выявленных дефектов.
Кроме того, необходимо выяснить, имеется ли у прежних хозяев проектная документация на дом. Если да, то, в каком объеме. Предпочтение нужно отдавать домам, которые уже хотя бы несколько лет находились в эксплуатации.
Многие выявленные недостатки могут быть устранены, однако это потребует вложения средств, порой, немалых. Это весомый аргумент в торгах. Продавцы, которые ищут «лоха», зачастую предпочитают не связываться с грамотными покупателями. Их цель – продажа дома выше его реальной стоимости. К сожалению, таких продавцов немало.
Оценка технического состояния дома
Как уже говорилось, правильно определить качество строительных конструкций может только квалифицированный специалист. Проектная документация отражает то, что должно быть, а реальное состояние может сильно отличаться, т.к. оно зависит от соответствия используемых материалов и от качества исполнения. Нередко материалы, заложенные в проекте, на практике заменяются менее качественными, более низкой прочности (кирпич, газобетон и т.д.). При заливке фундамента строители могут «не доложить» арматуру и его несущая способность окажется ниже проектной.
Проверить правильность выполнения фундамента на глаз невозможно. Для этого понадобится выбрать грунт в нескольких местах вдоль стен. Если в выбранных шурфах не обнаружится трещин, то это хороший знак. Однако многое зависит от срока эксплуатации здания. Впрочем, максимальная интенсивность осадки здания наблюдается первые три года. Обычно трещины фундамента сразу передаются на стены, поэтому отсутствие трещин на стенах является косвенным показателе состояния фундамента. Если вы исследуете недостроенный дом, то отсутствие трещин – не показатель. Они могут появиться, после того, как дом загрузят отделкой и мебелью.
Если дом каркасный, то трещин на стенах вы не увидите (за исключением домов с кирпичной обицовкой). Качество основания в данном случае определяется вертикальностью стен, геометрией оконных и дверных проемов, горизонталью полов. Кроме того, каркасные здания требуют вскрытия наружной обшивки стен для определения истинных материалов, составляющих их структуру. То же касается и многослойных стен, однако вскрытие не всегда допустимо. Надо сказать, что качество каркасных стен оценить наиболее сложно. Во многом оно зависит от герметичности пароизоляции по всей их площади. Если в паробарьере имеются бреши, то утеплитель будет увлажняться, что влечет за собой целый ряд проблем. Последствия могут быть видны, но для этого в доме должны какое-то время жить люди – источники пара. Увлажнение утеплителя часто обнаруживает себя мокрыми пятнами на стенах и потолке, которые быстро плесневеют.
Если каркасный дом построен специалистами, хорошо зарекомендовавшей себя компании, то риск ошибок практически отсутствует.
Крыша. При осмотре дома с мансардой особенно внимательно необходимо исследовать конструкцию крыши. Она представляет собой кровельный пирог, при выполнении которого требуется тщательность еще большая, чем при строительстве каркасных стен. Прежде всего, обращаем внимание на потолок. Следы мокрых пятен не всегда означают разгерметизацию кровли. Зачастую это следствие увлажнения утеплителя по причине нарушения пароизоляции мансарды. В этом случае устранение проблемы будет стоить дорого. Надо сказать, что ошибки при выполнении кровельного пирога мансарды непрофессиональными строителями очень распространены. Поэтому будьте предельно внимательны в этом вопросе, особенно если дом с мансардой строился не «для себя».
Наружные стены. При визуальном осмотре стен, искать нужно не только трещины, но и следы недавнего их ремонта. Если дом выставлен на продажу, то, скорее всего, он прошел т.н. предпродажную подготовку и все трещины были зашпаклеваны. Обычно такие места слегка отличаются по цвету. Если есть влагомер, то он покажет, что их влажность будет отличаться от соседних участков в большую сторону.
Кирпичные стены даже при толщине 38 см требуют наружного утепления пенополистиролом или минеральной ватой. Если применялась минеральная вата, то крайне желательно, чтобы фасад был вентилируемым. На вентиляцию фасада указывает наличие вентиляционных отверстий в наружной отделке.
Стены из керамоблоков могут свидетельствовать о том, что дом строился для себя, т.к. материал этот недешевый и имеет высокие экологичные показатели. Однако строительство стен из керамоблоков надо поручать только опытным исполнителям, иначе преимущества этого материала станут его недостатками. Самый банальный пример – обращение блоков наружу крупнорифленой стороной. При толщине 44 см стена из керамоблоков не нуждается в утеплении, но при условии, что блоки будут уложены на теплый раствор. Стена на обычном растворе соответствует нормам теплопроводности при толщине 51 см.
Стены термодома возведены по технологии несъемной опалубки из пенополистирола. Затраты при этом ниже, чем в случае строительства из кладочных материалов. Соответственно и дом должен оцениваться дешевле. Кроме того, стоит поинтересоваться, у кого закупались блоки опалубки. Их плотность должна быть не менее 35 кг/м³.
Наличие кирпичного фасада еще не означает, что стены полностью выстроены из кирпича. Облицовка кирпичом возможна даже каркасного дома. Такие дома не обязательно плохи, но стоить должны меньше, поскольку изначально дешевле, а также имеют меньший срок эксплуатации.
Если проект дома подразумевает строительство из одного строительного материала, а на практике часть в пределах одного уровня выполнена из разных по весу материалов, то это может стать причиной неравномерной осадки фундамента, и как следствие – появления в нем трещин. В то же время второй этаж из другого материала допустим абсолютно.
Перекрытия и полы. Большинство частных домов имеют либо деревянные, либо железобетонные перекрытия. Оба варианта хорошо справляются со своей функцией, однако необходимо проверить их горизонтальность и жесткость. Допускается деформация при обычных нагрузках в пределах 2 мм на 1 м. Зыбкость касается преимущественно деревянных перекрытий. Если для них использовались балки недостаточно большого сечения, то пол при ходьбе будет вибрировать, что недопустимо.
Перекрытие первого этажа должно быть хорошо звукоизолировано, иначе снизу будут слышны шаги. Проверить это несложно – один стоит внизу и слушает, другой ходит по второму этажу. Если звук слишком громкий, то, вероятно, отсутствуют звукоизоляционные прокладки или толщина звукоизоляции недостаточна.
Окна и двери должны закрываться без усилий и посторонних звуков (щелчков, скрипов, скрежетов). Притворы должны быть герметичными. Если окна «сифонят», то понадобится их переустановка, а это обойдется довольно дорого. Необходимо также обращать внимание и на внутреннюю отделку откосов. На ней не должно быть следов сырости. Особенно внимательным необходимо быть, если стены дома слоеные – в таком случае ошибки монтажа окна допускаются чаще всего. Окна деревянного дома – отдельный разговор. Если они открываются свободно – то это хороший знак. Если же раму перекосило, то вероятно окно установлено в проем жестко и при дальнейшей усадке древесины оно вообще может сломаться.
Проверив дом, опираясь на предыдущие советы и рекомендации, вы получите достаточно информации, чтобы определиться с тем, обращаться к экспертам или нет. Немаловажно также протестировать систему отопления и исследовать остальные инженерные системы. Если все тесты дом сдал на отлично, притом, что он уже эксплуатировался несколько лет, то его можно считать удачной покупкой.
Автор текста: М. Тамилин
