Купля-продажа квартиры по доверенности

Объемы купли-продаж квартир по доверенности составляет около 15% среди общего числа сделок по недвижимости. Какие подводные камни могут встречать продавцы и покупатели квартир, сталкивающиеся с доверенными представителями контрагентов?

Причин, по которым владелец недвижимости лично не может принимать участие в сделке купли-продажи может быть много. Это и физическая невозможность по состоянию здоровья, занятость, отсутствие в стране и т.д. Теоретически доверенность дает право целиком и полностью заменить в любых органах поручителя. Однако большинство юристов все же советуют относиться к сделкам по доверенности с большой осторожностью.

В чем же причина необходимости такой осторожности? Один из основных моментов сомнения заключается в том, что нотариус, оформляя сделку по доверенности, не может в точности идентифицировать доверителя. Все что в его возможностях – визуальное сравнение портрета в паспорте и облика поверенного. При современном уровне гримерского искусства обмануть нотариуса вполне реально. И аферисты часто этим пользуются. Таким образом, хозяин квартиры даже и знать не будет, что его недвижимость документально уже перешла в другие руки. Все в данном случае будет зависеть от профессионализма нотариуса, который может разглядеть факт подлога, а может и не разглядеть, в силу синдрома «замыленного глаза». К тому же в прямую обязанность нотариуса не входит проверка документов на подлинность экспертным путем.

Среди черных риелторов процветает схема, при которой мошенники сначала входят в доверие к хозяину квартиры, после чего убеждают его под предлогом различных выгодных предложений продать квартиру, но сделать это по доверенности, чтобы сэкономить время и средства. Как правило, в группу риска в данном случае входят одинокие пожилые люди, психически больные или асоциальные личности с низким уровнем образования.

Доверителями часто становятся недееспособные люди или психически больные, которые под давлением ушлых родственников подпишут что угодно, а потом найдутся другие не менее ушлые родственники, которые будут оспаривать законность доверенности.

В конце концов, сама доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем, который предоставит свидетельства, доказывающие, что он подписал доверенность под принуждением.

Положение покупателя квартиры, продаваемой по доверенности, усугубляется еще и тем, что если сделка признается по суду не действительной, то она автоматически откатывается до стадии продажи. Но покупатель зачастую вынужден годами добиваться возвращение денег, которых у владельца, как правило, нет.

Среди мошенничеств с доверенностью встречается и схемы, являющиеся трудноразгадываемыми многоходовыми комбинациями. Например, сначала недвижимость продается по доверенности подставному лицу, которое потом уже лично продает ее «счастливому покупателю». Вскоре объявляется самый первый собственник и отзывает доверенность, оспаривая те самым куплю-продажу. Суд в таких случаях делает так, чтобы все остались при своих. Но, при оформлении такой сделки, как правило, указывается сумма меньше 1 млн. рублей, чтобы избежать высокого налога с продажи имущества, пробывшего в собственности менее 3 лет. В итоге покупателю возвращается совсем не та сумма, которую он заплатил, а доказать этого он не может.

Есть и другие многоходовки, но цель у них одна – относительно законный отъем денег у незадачливых граждан.

Как обезопасить себя при покупке недвижимости через доверенное лицо? Наличие всевозможных мошеннических схем с доверенностями часто отпугивает покупателей, даже если доверитель и его поверенный – абсолютно честные и благонамеренные люди. И все же, совершая обдуманные и юридически правильные действия, можно избежать неприятностей, а при наличии мошеннической схемы выявить ее на ранних этапах.

• Проще всего еще до совершения сделки обратиться к профессиональным юристам, которые проверят ее чистоту. Их услуги будут стоить порядка 50 тыс. рублей. Выгода с вашей стороны, как правило, превышает эту сумму. Кроме того, всего за 10 тыс. рублей эти же юристы смогут выработать план действий в вашем конкретном случае. По ходу совершения сделки вы можете заручиться юридической помощью на любом этапе. Каждая консультация в этом случае обойдется порядка 5 тыс. рублей. В конце концов, можно полностью поручить совершение сделки юристам, и это тоже нередко оказывается выгодным.
• Если вы решите проводить сделку с доверенным лицом самостоятельно, то первым делом необходимо изучить доверенность. Внимание нужно обратить на возраст доверителя, его гражданство и на дату выдачи доверенности. Если доверенности уже больше года, а доверитель – пожилой или психически больной человек либо гражданин иного государства, то от такой сделки лучше отказаться. Вероятность мошенничества в данном случае очень велика.
•  При отсутствии в доверенности всех вышеописанных признаков, необходимо попросить поверенного устроить вам встречу с доверителем. При наличие Скайпа сегодня можно пообщаться с человеком, в какой бы точке мира он не находился. Добросовестные риэлторы не станут отказывать в такой просьбе, ведь общение с доверителем сразу снимет все вопросы, и им не придется искать другого, менее осторожного клиента. Если же на эту просьбу последуют витиеватые отказы, то дело мутное.
•  Следующий шаг – затребовать у представителя продавца справок о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом и психиатрическом диспансерах.
•  Совершая покупку недвижимости, имея дело с доверенным представителем, крайне необходимо убедиться в легальности нотариуса. Его полномочия можно проверить через нотариальную палату. Информация об этом имеется в открытом доступе.
• Передавая денежную сумму необходимо требовать расписки не от доверенного лица, а от доверителя.
•  В договоре следует указывать настоящую сумму сделки, чтобы в случае отката сделки полностью компенсировать себе затраты. Сумма сделки также должна соответствовать той, которую желает получить доверитель. Доверенное лицо не может самовольно уменьшить ее. В противном случае сделка может быть оспорена.
•  Возвращение денег, если сделка будет признана недействительной. Сделать это можно будет только через суд. Срок искового обращения ограничен 1 годом с того момента, как оповещения владельца о незаконной сделке.

Доверенность

Частью 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ понятие «доверенность» закреплено как письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому для предоставления третьим лицам. Доверенность является документальным подтверждением действующего между доверителем и представителем договора. Закон налагает определенные ограничения на полномочия доверенного лица. Так, через представителя не могут быть осуществлены операции, прямо названные законом или те, которые по своему характеру могут быть совершены только лично (брак, регистрация по месту жительства).

Нотариальная или простая доверенность? Оба типа доверенности являются настоящей, но у простой доверенности есть полномочия получать зарплату, вознаграждения авторов и изобретателей, стипендий, пенсий и прочих пособий, банковских вкладов, всех видов корреспонденций. Простая доверенность оформляется на месте работы, учебы, лечения, и предоставляется бесплатно. Такой документ должен иметь штамп «Подпись верна» или «Подпись заверяю».

Нотариальные доверенности дают право:

•  заключать сделки от лица доверителя, которые требуют участие нотариуса;
•  подавать заявление о госрегистрации прав или сделок;
•  распоряжаться правами, зарегистрированными в государственных реестрах.

В исключительных случаях, когда в зоне доступности нет нотариальных контор, заверить доверенность может начальник воинской части, если доверенность выдается для военнослужащего или члена его семьи.

Алгоритм экспресс-проверки доверенности:

•  текст доверенности должен либо быть напечатан, либо написан прописью. Комбинации печатных букв и прописи не допускаются;
• даты указываются прописью во избежание допечатки;
•  персональные данные в доверенности и в паспорте должны совпадать буква в букву;
•  полномочия представителя должны соответствовать операциям;
•  срок действия доверенности ограничен 3 годами, либо должно быть указано, что доверенность безотзывная;
•  печать и подпись хорошо просматриваются и детально разборчивы.

Любое из несоответствий вышеуказанным требованиям является признаком недействительного документа.