Процедура купли-продажи квартиры или дома, у которого не один, а несколько собственников, отличается от стандартной. Перед тем, как отправиться заключать сделку к нотариусу, необходимо получить согласие от всех владельцев. Кроме этого есть и другие нюансы.
Владение общей собственностью может иметь две формы – совместную и долевую. При совместной форме делить на части собственность нет необходимости. Пример тому – совместно нажитое имущество, когда супруги делят его пополам, если иные условия раздела не оговорены в брачном договоре. В многоквартирных домах жильцы являются владельцами также и общей площади. Жилищный кодекс РФ (Ст.38) относит к таковой лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, а также землю, на которой располагается дом. Если каждому участнику принадлежит определенная часть недвижимости, то общая собственность называется долевой.
Доли недвижимости могут продаваться и покупаться как самостоятельный товар. Но возникает проблема раздела вспомогательных помещений, как-то: кухня, санузел, коридор, подвал и т.д. В коммунальной квартире собственник владеет только жилой площадью, а кухней и санузлом только лишь пользуется. А вот собственник доли в квартире владеет всей ее частью.
Права каждого участника общей собственности одинаковы. У собственника жилья есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением. Каждый собственник имеет право предоставить свою часть в пользование другому лицу безвозмездно или на основании договора найма.
Но сдать в аренду, продать или поселить на свою долю квартиры или дома постороннее лицо владелец доли имеет право лишь при учете ряда ограничений, оговоренных Ст.246 Гражданского кодекса РФ. Там сказано, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только при согласии всех владельцев. Любое из упомянутых действий не может быть осуществлено или оформлено при несогласии хотя бы одного владельца.
Долевая собственность имеет еще одну особенность. Если в результате случайных событий недвижимое имущество повреждается или гибнет, то доли распространяются на оставшуюся часть. Иными словами, не может сгореть чья-то часть, а чья-то остаться.
Часть и целое
Доли каждого участника равны по умолчанию, если в документах, устанавливающих общую собственность, не указаны иные условия. Но раздел имущества в натуральном виде (не в денежном) возможен далеко не всегда. Природа имущества может быть неделимой, когда использовать какую-либо его часть по назначению невозможно. Именно таким имуществом является квартира. В то же время собственник, желающий получить свою долю, может получить денежный эквивалент от других собственников этой недвижимости, а его часть будет между ними разделена.
Возможность раздела собственности на доли, кроме своего полезного назначения, породила еще и такое явление, как «резиновые квартиры». Такие квартиры делятся на десятки и даже сотни собственников. Приобретение даже мизерной доли в «резиновой» квартире дает право на получение прописки, а при сносе дома – на получение компенсационного жилья.
Если площадь доли настолько мала, что на ней невозможно проживать физически, а в использовании общего имущества у владельца нет интереса, то суд имеет законное основание обязать остальных участников выплатить денежную компенсацию без согласия на то самого владельца «микродоли». Если собственники неделимого объекта изъявят желание, то могут продать свои доли собственнику, заинтересованному в единоличном владении. При этом вопрос заинтересованности каждого собственника может решать суд, который обязан учитывать их возраст, состав семьи, род деятельности, состояние здоровья и прочие характеристики. Суд может передать совладельцу часть помещения, превышающую его долю. В таком случае с него будет взыскана денежная компенсация. Изменение долей указывается в решении суда.
Некоторые собственники долей обращаются за увеличением своей доли в связи с улучшением неделимого имущества за свой счет. Например, один из владельцев остеклил балкон, заменил окна или утеплил фасад. Однако расширить свою долю за счет уменьшения остальных он может только в том случае, если данные улучшения были выполнены с согласия остальных владельцев. В противном случае получить от них компенсацию у него получится только в добровольном порядке. Если же речь идет о ремонтных работах, необходимых для сохранения объекта, то производить его можно без согласия остальных владельцев. При этом тот, кто выполнит работы вправе требовать законной компенсации в виде денежных средств или за счет увеличения своей доли.
Юридические отношения между владельцами долей недвижимости
Покупка и продажа долей недвижимости возможна, но такие сделки имеют свои нюансы. Главный из них заключается в том, что действительная сделка требует письменного уведомления всех участников собственности. Иными словами, если один участник желает продать свою долю, то преимущественное право на покупку имеют другие участники, которые должны узнать о таком намерении в первую очередь. На выкуп доли у других собственников есть срок один месяц.
Во избежание различных махинаций закон устанавливает порядок, при котором цена продажи доли лицам не собственникам не может быть ниже, чем та, которая указывается в письменном уведомлении о намерении продажи для лиц собственников (участников) неделимой недвижимости. Уведомление лучше всего отправлять заказным письмом. Тогда у отправителя остается официальное свидетельство о получении письма с подписью получателя. Цену доли нужно указывать реальную. Если ее завысить, то после отказа от приобретения долевой собственник должен будет продать свою часть за цену, не меньшую указанной. А это может быть проблематично или невозможно.
Для покупателя доли в недвижимости важно удостовериться, что остальные участники были письменно уведомлены о намерении продажи доли. Между датой сделки и крайней датой письменного уведомления должно пройти не меньше 30 дней. С этого момента участники собственности теряют первоочередное право выкупа доли. При нарушении данного условия участники собственности имеют право потребовать в судебном порядке перевести на себя права покупателя.
Определенные сложности в покупке доли присутствуют и в случае, если хотя бы один из собственников является несовершеннолетним. Отказ от покупки доли он может дать только при согласовании этого вопроса с органом опеки. Продать долю несовершеннолетнего можно только с согласия законного представителя ребенка. Этот представитель может быть родителем, попечителем или опекуном. В том или ином случае потребуется получить еще и разрешение органа опеки.
При покупке жилья на средства материнского капитала не рекомендуется оформлять сделку на несовершеннолетнего, поскольку в таком случае дальнейшая продажа потребует разрешения в органах опеки. Детям, после оформления жилья на взрослого члена семьи, нужно нотариально оформить обязательство о выделении доли.
Квартира, находящаяся в совместной собственности супругов, может быть приобретена только при наличии нотариально оформленного согласия на сделку. В противном случае один из супругов, который не давал такого согласия, имеет право признать сделку недействительной, если обратится в суд в течение года. Чтобы купить долю в квартире, собственниками которой являются супруги, необходимо наличие документально оформленного разделения жилья. Право преимущественной покупки принадлежит другому супругу. На случаи дарения доли преимущественное право не распространяется.
Серые схемы с долями в недвижимости
Самая распространенная схема рейдерского захвата жилья реализуется с собственниками, между которыми существует конфликт. Сначала рейдеры приобретают одну долю, воспользовавшись не готовностью остальных собственников выкупить ее в силу отсутствия у них денег. Потом на эту площадь подселяются неудобные для совместного проживания личности. В результате доведенные до отчаяния собственники оставшихся долей либо соглашаются продать свои доли за бесценок, либо выкупить у рейдеров их долю по сильно завышенной стоимости. Поэтому конфликтующие собственники всегда рискуют оказаться в такой ситуации. Единственное, что они могут сделать, – воспользоваться правом преимущественного выкупа доли. В качестве защитной меры можно через суд добиться наложения ареста на долю, если не определен ее размер или основания ее выделения сомнительны. Спорная часть имущества, как правило, не вызывает у «черных риелторов» интереса.
С появлением «карликовых» долей, которые могут стать инструментом рейдеров, можно бороться. Если эксперт признает долю незначительной, то суд может принудить продать ее. Проблема «карликовых» долей уже обсуждается законодателями. Речь идет о запрете долей, размеры которых не соответствуют нормам жилплощади. Однако этот запрет не будет распространяться на возникновение права собственности по завещанию и наследованию.
Автор текста: М. Тамилин
